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中古不動産売買はリノベーションが必須?必要かどうかを解説

公開:2020/05/02

中古マンションや中古一軒家などの中古不動産売買では、築年数の経過するほど物件の需要が低くなるため、リノベーションを行うべきか悩んでいる人も多いと思います。

リノベーションを行うことによって、買い手のニーズに物件を合わせることができるため、需要が期待できるようになりますが、効果は高いのでしょうか?

この記事では、中古不動産売買ではリノベーションが必須なのかどうか解説します。

中古不動産売買で用いられるリノベーションとは

リフォームという言葉を聞いたことがある人はある程度多いと思いますが、リノベーションという言葉を聞いたことがある人は少ないのではないでしょうか?

どちらも築年数の経過した物件に対して修繕を行うことですが、修繕の規模が大きく異なります。リフォームとは、築年数の経過で低下した物件の機能を修繕によって、新築状態に戻すことです。例えば、クロスの貼り替え、キッチンを新しいものに入れ替えるといった修繕がリフォームに該当します。

リノベーションとは、大規模な修繕を行うことで新築時より機能を向上させることです。例えば、壁を取って間取りを変更する、ユニットバスをセパレートに変えるなどの修繕がリノベーションに該当します。

リノベーションはリフォームよりも大規模な修繕です。買い手のニーズに物件を合わせられるので需要が高まるでしょう。

中古不動産売買でリノベーションするメリットとは

リノベーションを行うことで需要が高まりますが、リノベーションを行うことには他にメリットやデメリットはあるのでしょうか?リノベーションを行ったにもかかわらず思っていたような効果が得られなければ意味がありません。

物件にリノベーションを行ったことを後悔しないためにも、メリットとデメリットを理解した上で行うことが重要です。リノベーションのメリットとデメリットをまとめると以下の通りです。

メリット デメリット
瑕疵担保責任を避けられる 費用がかかる
売却価格が高くなる 必ず売却価格が高くなるとは言えない
工事完了まで時間がかかる
築年数はごまかせない

まずはリノベーションのメリットについて詳しく見ていきましょう。

中古リノベーションのメリット①:瑕疵担保責任を避けられる

リフォームは、経年劣化で低下した機能を元に戻すための修繕で、表面的な工事しか行いません。リノベーションは、機能を向上させるために大掛かりな工事を行います。

例えば、耐震性に課題を抱えている中古不動産の場合には、耐震補強工事を行うことによって資産価値と需要の向上が期待できます。

リフォームでは、表面的な工事しか行わないため、建物の深部に潜んでいるトラブルに気づかない可能性があるので注意が必要です。しかし、リノベーションでは、課題の解決に向けて大掛かりな工事を行う際に、雨漏りやシロアリ被害を発見するケースが多く、それらの課題も改善することでトラブルを未然に防ぐことが期待できます

2020年4月の民法改正で、瑕疵担保責任は契約不適合責任に変わりましたが、瑕疵が潜んでいると売り手が負担しなければならない点は変わっていません。リノベーションを行うことで、これらのリスクを少しは軽減できるでしょう。

中古リノベーションのメリット②:売却価格が高くなる

リノベーションを行うと機能が大幅に向上するため、リフォームを行うよりも売却価格が高くなる可能性があります。

例えば、査定結果が3,000万円の中古不動産に300万円の費用をかけてリノベーションを行って、3,500万円で売却できれば200万円の利益が生じます。

中古不動産売買は、なかなか買い手が見つからない、安く買いたたかれる可能性が高いことが難点です。しかし、リノベーションを行うことによって資産価値が向上するため、少しでも高く・早く売却できる可能性が高まるでしょう。

中古不動産売買でリノベーションするデメリットとは

なかなか買い手が見つかりにくい、安く買いたたかれやすい中古不動産売買では、物件を少しでも好条件で売るためにもリノベーションが有効です。

しかし、リノベーションにはデメリットも伴うため、メリットだけでなくデメリットもしっかりと把握しておく必要があります。

続いて、リノベーションのデメリットについて詳しく見ていきましょう。

中古リノベーションのデメリット①:費用がかかる

リフォームと比較した場合、リノベーションは工事規模が大きいため、多額の費用がかかります。リノベーションを行うのは不動産の売却代金が入る前なので、大きな持ち出しが生じます

そのため、誰でもリノベーションを行うことができるというわけではありません。金銭面に余裕がない人は、リノベーションを行いたくても費用がないため、そのまま売却することになります。

リノベーションを行いたい場合には、売却に向けてリノベーションの資金を確保することが重要と言えるでしょう。

中古リノベーションのデメリット②:必ず売却価格が高くなるとは言えない

中古不動産売買でリノベーションを行う場合には、多額の費用がかかることが分かりましたが、「代金に上乗せすれば回収できるのでは?」と考えた人も多いと思います。

しかし、リノベーションの費用を回収するために売出価格に上乗せした場合には、周辺相場よりも高くなって買い手が見つからない可能性があるので注意が必要です。

中古不動産売買では、きれいな物件を探している人もいる一方で、安い物件を探している人も多くいます。安い物件を探している人しかいなかった場合は、リノベーションを行ってもそこまで高く売却できない可能性があるということを理解しておきましょう。

中古リノベーションのデメリット③:工事完了まで時間がかかる

リフォームは表面的な工事なので、工事期間は即日~数日程度と比較的短期で済みます。しかし、リノベーションは大掛かりな工事なので、数週間~1ヶ月程度を見ておく必要があります。

リフォームは居住しながら修繕を進めることが可能ですが、リノベーションは工事内容によっては居住しながら進めることができません。また、工期が長引いた場合、売却のスケジュールに支障が生じる可能性があるという点に注意が必要です。

中古リノベーションのデメリット④:築年数はごまかせない

リノベーションの工事内容が機能の向上を目的としていると言っても、経過した築年数を巻き戻すことができるわけではありません。あくまでも、築年数○年のリノベーション済み物件として売り出されることになります。

そのため、同じ価格で新築物件や築浅の物件が売り出されていた場合には、リノベーション物件の需要が低くなる可能性があります。

リノベーションを行っても築年数はごまかせないため、築年数が足かせになってなかなか買い手が見つからない、安く買いたたかれる可能性があることを覚えておきましょう。

まとめ

中古マンションや中古一軒家は築年数の経過とともに物件の需要が低くなるため、すぐに買い手が見つからない、安く買いたたかれる可能性が高いと言えます。

そのため、中古不動産売買では、少しでも高く・早く物件の売買契約を成立させるために、物件にリノベーションを行う人も多くいます。

リノベーションを行うことによって物件の機能が向上することから、好条件での不動産売買が期待できますが、必ず効果が期待できるわけではありません。自分でリノベーションを行いたいという人や安く購入することを重視している人もいます。

リノベーションには多額の費用を要するため、リノベーションが終わってから後悔しないためにもメリットとデメリットをよく理解してから行いましょう。

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