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不動産売却コラム

中古マンション売却は失敗しやすい?失敗を防ぐ方法とは

公開:2020/04/24更新:2020/05/04

転勤や買い替えなどで中古マンションの売却を予定している人の中には、売却で失敗するリスクを少しでも抑えたいと考えている人も多いと思います。

中古マンション売却で失敗するリスクを少しでも抑えるには、失敗しやすいポイントをあらかじめ把握しておいて対策を練ることが重要です。

この記事では、中古マンションの売却で失敗しやすいポイントと失敗を防ぐ方法を解説します。

中古マンション売却で失敗しやすい6つのポイント

結婚、出産、子供の進学、住宅や車の購入、老後など数多くのライフイベントがあります。ライフイベントの中には、多額の費用を要するものもありますが、住宅の購入は最も多額の費用を要するイベントです。

しかし、多額の費用を要して手に入れたにもかかわらず、売却する際は買いたたかれる買い手が見つかるまで時間がかかるので注意が必要です。これらの失敗を未然に防ぐためには、売却で失敗しやすいポイントを理解し、対策を事前に練っておくことが重要です。

中古マンション売却で失敗しやすいポイントとして以下の6つが挙げられます。

中古マンション売却で失敗しやすいポイント
・マンション売却が苦手な不動産会社を選ぶ
・売出価格の設定が高すぎる
・最低売却価格を決めていない
・買い手の収入が低い
・デメリットの告知が不十分である
・勝手に室内のリフォームを行った

それぞれの失敗しやすいポイントについて詳しく見ていきましょう。

中古マンション売却の失敗①:マンション売却が苦手な不動産会社を選ぶ

中古マンションの売却では、不動産の専門家の不動産会社に任せておけば安心だと考えている人も多いのではないでしょうか?確かに、不動産会社に任せることで、買い手がスムーズに見つかる売却後のトラブルを未然に防ぐことが可能です。

しかし、不動産会社が不動産の専門家だからと言って、不動産会社が全て中古マンションの売却を得意としているわけではありません。

不動産会社は、不動産売却が得意な不動産会社と賃貸管理が得意な不動産会社に分かれます。賃貸管理が得意な不動産会社に売却を任せても営業力が低く、なかなか買い手が見つからない可能性が高いので注意が必要です。

一方、不動産売却が得意な不動産会社と言っても戸建住宅が得意なのかマンションが得意なのかで異なります。戸建住宅が得意な不動産会社に中古マンションの売却を任せても、賃貸管理が得意な不動産会社に売却を任せた時と同じ結果になる可能性が高いと言えます。

そのため、中古マンションの売却を不動産会社に任せる場合、マンション売却を得意とする不動産会社に任せることが成功への近道と言えるでしょう。

中古マンション売却の失敗②:売出価格の設定が高すぎる

中古マンションの売却では、少しでも物件を高く売却したいと考えるのが一般的です。そのため、中古マンションを売却する人の中には、不動産会社に査定を依頼したものの、査定結果よりも売出価格を大幅に高く設定する人も多くいます。

売出価格を高く設定して、それでも物件を欲しいという人がいた場合は得をしますが、周辺相場と比較して明らかに高すぎる場合はなかなか買い手が見つかりません。高く設定しすぎると売り時を逃すほか、値下げすると「さらに値下げするのでは?」と期待されて、より買い手が付かなくなる可能性もあります。

不動産売却では、値下げ交渉も頻繁に行われるので値下げ交渉に応じられるように売出価格を高く設定するケースもあります。しかし、高く設定しすぎると逆効果になることから、査定結果よりも高くする場合には1割程度の上乗せに留めておきましょう。

中古マンション売却の失敗③:最低売却価格を決めていない

中古マンションの売却では、売出価格通りに売買が成立するということは決して多くありません。売り手が少しでも高く売りたいと考えるのと同様、買い手も少しでも安く買いたいと考えるため、値下げ交渉が行われるのが一般的です。

買い手が値下げ交渉を行ってきた場合、不動産会社がいちいち売り手に確認していてはスムーズに交渉が進みません。返答に時間がかかると、せっかく現れた購入希望者を逃す可能性もあります。

そこで重要なのが最低売却価格を決めておくということです。最低売却価格を決めておくことで、不動産会社が売出価格から最低売却価格の範囲内で交渉してくれるため、スムーズに交渉を進めることができます

なかなか買い手が見つからずに売却が長引くと、管理費や修繕積立金、固定資産税といった支出が増えます。最低売却価格を事前に決めておけば交渉がスムーズになるため、売買成立のチャンスを逃しにくくなるほか、無駄な支出を少しでも減らせるでしょう。

中古マンション売却の失敗④:買い手の収入が低い

売買契約も無事に成立し、後は引き渡しを待つだけと思っていたにもかかわらず、買い手から急に契約解除を申し出られることがあるので注意が必要です。

その背景には、買い手の与信が低く住宅ローンの審査に通らなかったことが挙げられます。通常、売買契約が成立してから引き渡しまでの間に買い手は住宅ローンの申し込みを行い、引き渡し時の支払い資金を確保します。

しかし、住宅ローンの審査に通らないと引き渡し時に代金の支払いができません。その結果、契約解除に至ります。ローン審査に落ちたことを理由とする契約解除の場合は、ローン特約で手付金を全額返金しなくてはなりません

買い手はその間の募集を中止しており、チャンスを逃すことになります。そのような事態に陥らないようにするためにも、買い手が信頼できる人物なのか事前に確認しておくことが重要と言えるでしょう。

中古マンション売却の失敗⑤:デメリットの告知が不十分である

中古マンションをより早く・高く売却したいと考えている人の中には、物件が有するデメリットを買い手に告知せず売却しようとする人もいます。例えば、設備の不具合がある瑕疵を有しているなどです。

設備に不具合がある状況で告知せずに売却した場合は、買い手から損害賠償を請求される可能性があります。瑕疵の場合は、損害賠償を請求されるまたは契約解除を申し出られる可能性があるので十分に注意が必要です。

トラブルを未然に防ぐためには、包み隠さずにしっかりと告知することが重要です。売買契約時に買い手に渡す重要事項説明書や付帯設備表に、設備の不具合や瑕疵の内容を明記しましょう。

中古マンション売却の失敗⑥:勝手に室内のリフォームを行った

室内のリフォームを行ってから売り出せば、売却を有利に進めやすいと言われていますが、合っているのでしょうか?

室内のリフォームを行ったとしても、必ず売却を有利に進められるとは言えません。その理由は、リフォームの内容が買い手のニーズに合っているとは言い切れないためです。

また、リフォームは多額の費用を要します。その費用を回収するために売出価格を引き上げると、少しでも安く購入したいと考えている人の需要がなくなり、買い手が見つかりにくくなります。

室内のリフォームを勝手に行うと、上記のような支障が生じる可能性があるので注意が必要です。室内のリフォームの効果を最大限に高めるには、勝手に行うのではなく不動産会社に相談してから行うことが重要と言えるでしょう。

まとめ

中古マンションの売却が特に失敗しやすいというわけではありません。しかし、不動産の売却は、しっかり対策を練らないと買い手がなかなか見つからない安く買いたたかれる可能性が高いので注意が必要です。

そこで重要なのが、中古マンション売却で失敗しやすいポイントを理解して、事前に対策を練っておくということです。そうすることによって、失敗を未然に防ぐことができるため、少しでも売却を有利に進められるようになるでしょう。

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