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不動産売却コラム

中古マンションの査定は何が基準?影響を与える項目とは

公開:2020/04/21更新:2020/04/20

中古マンションを売却する際は、いくらで売り出せばいいか分からないため、不動産会社に査定を依頼するのが一般的です。

しかし、複数の不動産会社に査定を依頼した場合には、各不動産会社で査定結果が異なりますが、査定は何を基準に行われているのでしょうか?

この記事では、中古マンションの査定が何を基準に行われるか、査定に影響を与える項目について解説します。

中古マンションの査定における9つのポイント

中古マンションを売却する際は、いくらくらいで売れるのか確認するために、不動産会社に査定を依頼するのが一般的です。複数の不動産会社に査定を依頼した場合、不動産会社ごとに査定結果が異なるため、何を基準に査定を行っているか気になっている人も多いと思います。

高い査定結果が出れば売出価格を高く設定できるため、中古マンションをより高く売却することが可能です。少しでも高い査定結果を得るためには、査定ポイントを押さえながら対策を練ることが重要です。中古マンションの主な査定ポイントは以下の9つです。

中古マンションの主な査定ポイント
・立地
・階数
・間取り
・築年数
・管理会社
・施工会社
・室内の劣化状況
・教養設備の充実度
・駐車場の有無

それぞれの査定ポイントについて詳しく見ていきましょう。

中古マンションの査定ポイント①:立地

査定結果に大きな影響を与えるのは立地です。駅からの距離が近い場合、査定結果が高くなるのが一般的です。目安として駅から徒歩10分以内の中古マンションの査定結果は比較的高いと言われています。

しかし、駅から多少離れていても、ファミリー向けマンションの場合、学校や保育園、公園などが近いと査定結果が高くなるケースもあります。しかし、乗降者数の多くない駅の場合、徒歩5分を超えると査定結果が下がるケースもあるので一概に言い切れません

査定結果を高めるには駅から近いというだけでなく、周辺環境が良好であるなど、総合的に優れていることが重要と言えるでしょう。

中古マンションの査定ポイント②:階数

同じ中古マンションの査定を依頼した場合は、部屋の階数によって結果に差が生じます。「1階はエレベーターを使用せずに部屋に入れるので査定結果が高くなるのでは?」と考えた人もいるかもしれませんが、実際はどうなのでしょうか?

1階と2階ではあまり差がありませんが、3階以上は階数が高くなるほど査定結果も高くなります。また、階数以外にも南向きは採光が良い、角部屋は採光が良く静かなどの理由で、査定時の評価が上がります。

立地のケースと同様、階数、方角、位置など、総合的に優れていることが重要と言えるでしょう。

中古マンションの査定ポイント③:間取り

単身者の多いエリアに位置するファミリー向けマンションは、査定を依頼しても需要があまり期待できないため、査定結果が低くなりやすいと言えます。

また、ファミリー層の多いエリアに位置するファミリー向けマンションでも、部屋が広くなければ需要が限定されて査定にマイナスの影響を与える可能性があるので注意が必要です。少しでも査定結果を高めるには、間取りと需要が一致していることが重要と言えます。

単身者の多いエリアのファミリー向けマンションでも、希少価値が高く人気の可能性もあります。周辺状況によって異なるため、どのような物件が人気のエリアなのかをあらかじめ確認しておくと良いでしょう。

中古マンションの査定ポイント④:築年数

駅からの距離と同様、査定結果に大きな影響を与えるポイントとして築年数が挙げられます。新築マンションには、広告費や手数料、修繕積立基金などの費用が上乗せされています。つまり、新築マンションは価格が高く設定されているため、翌年に売却しただけでも大幅に査定結果が低くなるケースが多いので注意が必要です。

築年数と査定結果の関係性を考えると、築10年まで価格の下落が大きいものの、その後は緩やかに下落する傾向があります。そのため、少しでも査定結果を高めたいのであれば、なるべく築年数が浅いうちに売却することがコツと言えるでしょう。

中古マンションの査定ポイント⑤:管理会社

マンションの維持・管理は、入居者全員が協力して行います。しかし、日中働いている人が多く、知識や経験がない人が多く、維持・管理を入居者が行うのは困難です。そのため、維持・管理は、専門家である管理会社に任せるのが一般的です。

維持・管理を任せた管理会社によって、管理人が常駐かどうか、共用部分の清掃やメンテナンスが行き届いているかという点に差が生じます。維持・管理が行き届いている場合、資産価値の下落が生じにくくなる、買い手の需要が高くなるため、査定結果にプラスに働く可能性が高いでしょう。

中古マンションの査定ポイント⑥:施工会社

管理会社によって中古マンションの査定結果が異なるのと同様に、施行会社によっても査定結果が異なります。

施工会社とは、マンションを建設した会社のことです。マンションは築年数が経過しても、簡単に建て直しができるものではありません。そのため、実績や経験豊富な大手施工会社が建設した中古マンションの方が安心できるので査定に有利に働くと言えるでしょう。

中古マンションの査定ポイント⑦:室内の劣化状況

室内の劣化状況も、査定結果に大きな影響を与えます。例えば、築年数のかなり経過している中古マンションでも、室内がきれいに維持されている、リフォームによって設備のグレードが以前より高くなった場合には、査定結果が相場よりも高くなるのが一般的です。

しかし、リフォームを行ったからと言って、必ず査定結果が高くなるわけではありません。壁紙の色が個性的すぎるといったように、万人受けしないリフォームを行った場合、査定結果に低くなる可能性もあります。

査定結果を少しでも高めるためにリフォームを検討している場合は、勝手に行わずに不動産会社に相談してから行った方が良いと言えるでしょう。

中古マンションの査定ポイント⑧:共用設備の充実度

築年数が浅いマンションは、オートロック、監視カメラなどのセキュリティ対策がしっかりと行き届いているのが一般的です。

また、宅配ロッカーやペットの足や車を洗うスペースなどのように、利便性を高めるような設備が整っている場合には査定結果にプラスの影響を与えます。ただし、設備を維持・管理するために、管理費や修繕積立金が周辺よりかかる場合には、需要が低下することで査定結果にマイナスに働く可能性もあります。

維持・管理のコストなども踏まえて、総合的に判断することが重要と言えるでしょう。

中古マンションの査定ポイント⑨:駐車場の有無

マンションの駐車場は、賃貸方式と分譲方式に分かれます。賃貸方式ではマンションを売却すると使用する権利が消滅します。一方で、分譲方式では駐車場を使用する権利が住戸に付随しており、マンションを売却しても次の所有者に駐車場を使用する権利が移転します。

そのため、分譲方式の駐車場を使用する権利を有している中古マンションは、周辺相場よりも査定結果が高くなるでしょう。

まとめ

中古マンションの主な査定ポイントを触れましたが、購入後に自分の力で査定結果を変えることはほぼ不可能に近いと言えます。少しでも査定結果を高めたいのであれば、購入時に売却を想定してマンションを選んでおくことをおすすめします。

しかし、築年数が浅いうちに売却する、室内のリフォーム後に売却するという方法の場合、物件を購入してからでも多少は査定結果を高めることが可能です。

室内のリフォームは、査定結果を高める効果が期待できる一方で、費用がかかります。本来の査定結果と比較して、リフォーム後の査定結果が必ずしも高くなるとは限りません。

少しでも査定結果を高めたい場合、専門家の不動産会社に相談してから行動に移すといったように専門家のアドバイスを取り入れることが重要と言えるでしょう。

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