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不動産売却における競売とは?競売について分かりやすく解説

公開:2020/04/05更新:2020/04/16

不動産を購入する際は、自己資金だけでは不足するため、住宅ローンを契約するのが一般的です。

住宅ローンを契約した当初は無理のない返済計画を立てていたとしても、予想外の事態が生じて返済が滞る場合があります。そのような状況に陥った場合に取られる方法の1つが競売です。

この記事では、不動産売却における競売とは何か、競売について分かりやすく解説します。

不動産の競売とは

不動産を購入する際は、住宅ローンで購入資金を補います。住宅ローンの金額は大きいため、返済期間が長く設定されているのが一般的です。

返済期間が長いと住宅ローンの契約当初は返済計画に特に問題がない場合でも、返済途中で問題が生じる可能性が高いと言えます。もし、返済途中で妻が妊娠・出産、夫婦の一方が病気で仕事から離れると収入が減少します。そうなった場合には、返済計画に支障が生じるので注意が必要です。リストラになった場合も同様です。

このような状況に陥った場合は、すぐに住宅ローンを契約している金融機関に相談すれば返済額の減額や返済期間の延長などの解決策を提案してくれる可能性があります。しかし、何も相談せずに滞納を続けていると、金融機関は残債を回収するために抵当権を実行して不動産を売却します。

抵当権とは、金融機関が不動産を自由に売却できる権利のことです。抵当権を実行する際は任意売却または競売のどちらかを選択します。任意売却とは不動産会社に仲介を依頼して売却する方法、競売とは裁判所が主体になってオークション形式で売却する方法です。

不動産の競売のメリット

任意売却と競売は、売却方法に違いはあるものの、売却代金を住宅ローンの返済に充てても残債があるという状況は同じです。任意売却と競売の特徴は以下の通りです。

任意売却 競売
抵当権 抹消できる 抹消できる
売却価格 市場価格とほぼ同じ 市場価格よりも低い
残債 分割返済が可能 一括返済のみ
持ち出し 基本的になし 引っ越し費用など

競売にはどのようなメリットがあるのか詳しく見ていきましょう。

不動産の売却の手間を省くことができる

任意売却を選んだ場合は、通常の不動産を売却する際と同様、不動産会社に仲介を依頼して不動産の売却を進めることになります。その際の手順は以下の通りです。

①不動産の相場を調べる
②仲介を依頼する不動産会社を選ぶ
③内覧といった売却活動に加わる
④売買契約を締結する
⑤不動産を引き渡す

このように任意売却を選んだ場合、不動産の所有者が主体となって行う手続きもあるため、売却が完了するまでの手間がかかります。

一方、競売を選んだ場合は、不動産の所有者ではなく裁判所が主体となって売却の手続きを行うため、不動産の所有者が主体となって行うことはほぼありません

「普段通りの生活を送っていたら競売で家が売れていた」という流れになるため、競売は不動産の売却にかかる手間を大幅に省くことができるでしょう。

不動産の競売の完了まで住み続けることができる

任意売却の場合は、不動産の売却が完了するまで3ヶ月程度の期間がかかります。すぐに買い手が見つからなければ、その間は住み続けることができますが、すぐに買い手が見つかった場合、住み続けることはできません。

しかし、競売の場合には、競売が始まるまでの手続きが複雑で期間が長くなりやすいほか、入札者が現れない可能性もあります。競売が完了して追い出されるまでは1年以上かかるケースも珍しくありません。追い出されるまで住居を確保しながら対策を練ることができるのは大きなメリットと言えるでしょう。

不動産の競売のデメリット

競売には売却の手間を省くことができる、競売の完了まで住み続けることができるなどのメリットがありました。

しかし、競売には以下のようにデメリットが多いので注意が必要です。

・売却価格が安くなる
・プライバシーが害される可能性が高い
・引っ越し費用が自腹になる
・残債は一括返済のみ

それぞれのデメリットについて詳しく見ていきましょう。

不動産の売却価格が安くなる

任意売却は、通常の不動産売却と同じ方法で売却するため、市場相場とほとんど同じ価格で不動産を売却することが可能です。

しかし、競売はオークション形式です。オークションで価格が上がって市場相場に近付くと市場で購入するのと変わらないため、競売から下りる人が増えます。その結果、市場相場と競売の落札価格を比べて競売の落札価格の方が6~8割程度と低くなるのが一般的です。

そのため、少しでも不動産を高く売却し、住宅ローンの残債を減らそうと考えている人には、おすすめできない売却方法と言えるでしょう。

不動産の競売ではプライバシーが害される可能性が高い

競売を選んだ場合、手続きを進めるにあたって裁判所の執行官や評価人が家の現況調査に訪れます。

また、不動産情報が裁判所やインターネットで公開されるため、興味を持った不動産会社や競売の参加希望者が様子を見に来る、周辺に聞き込みを行う可能性があります。

その結果、近所でも噂が広がり、入居者のプライバシーが害される可能性が高いので注意が必要です。競売が完了するまでプライバシーが害されることを未然に防ぎたいのであれば、競売以外の方法を選んだ方が良いと言えるでしょう。

不動産の競売では引っ越し費用が自腹になる

競売によって落札者が決まった場合、入居者は住み続けることができないため、早急に出て行かなくてはなりません。出て行かない場合でも、強制執行で無理矢理退去させられるので注意が必要です。

出て行く場合、引っ越し費用がかかりますが、落札代金から引っ越し費用を確保できません自腹で引っ越し費用を工面する必要があるため、落札完了までにしっかり引っ越し資金を確保しておきましょう。

不動産の競売では残債は一括返済のみ

競売とは、住宅ローンの滞納がある、不動産を売却しても住宅ローンを完済できない場合に実行されます。競売を実行したからと言って、残債が帳消しになるわけではありません

競売では落札金額を補填しても足りなかった残債は、分割返済ではなく一括返済で対応しなければなりません。しかし、分割返済にすら対応できなかった人が一括返済に対応するのは不可能です。

最終的に、残債を支払うことができずに自己破産という道を歩むことになるでしょう。

競売ではなくまずは任意売却を提案する

競売はメリットよりもデメリットの方が多いため、なるべく避けたい売却方法と言えます。

競売を避ける方法として挙げられるのが金融機関に任意売却を提案するという方法です。任意売却は競売と比較するとデメリットは多くないため、任意売却を選びたい人も多いと思いますが、契約者が自由に選べるものではありません

売却方法を決めるのは金融機関なので、金融機関に任意売却を認めてもらうためにも、金融機関と良好な関係を築いておくことが重要と言えるでしょう。

まとめ

住宅ローンを滞納した場合に、金融機関が残債を回収するための方法として選択するのが任意売却または競売です。競売は、裁判所が主体となって不動産の売却を進める方法ですが、住宅ローンの契約者にとってはデメリットが多く、競売をなるべく避けたいと考えるのが一般的です。

しかし、競売と任意売却は、住宅ローンの契約者が自由に選べるものではありません。金融機関が競売と判断すれば競売になってしまいます。

そのため、金融機関に任意売却を選んでもらうためには、日頃から金融機関と良好な関係を築いておくことが重要です。また、一度競売に決まっても、競売の手続きが完了するまでは任意売却に応じてもらえるため、諦めずに任意売却の交渉を続けましょう。

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