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不動産売却では査定額が重要?売出価格を決める方法を解説

公開:2020/05/19

戸建やマンションなどの不動産を売却する際は、まず売出価格を決めますが、査定結果をそのまま売出価格に設定すればいいと思っている人も多いのではないでしょうか?

しかし、不動産会社が提示した査定額が正確と言い切れないため、売出価格を決める際は査定額や相場などを総合的に判断しながら売出価格を決める必要があります。

この記事では、売出価格を決める方法について解説します

不動産売却の成功を左右する査定額の決め方

不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。仲介の依頼を受けた不動産会社は、SUUMOやHOME’Sといった不動産ポータルサイトに募集広告を掲載しますが、その際に売出価格も記載します。

売出価格が相場よりも高い場合、売れた時に売却代金を多く手に入れることが可能です。しかし、なかなか買い手が見つからず、結果的に値下げをして売却する、売却活動が長引いて無駄な支出が増える可能性があります。また、売出価格が低いと、買い手が見つかりやすいものの損をするので注意が必要です。

適正な売出価格を設定する上で重要な判断材料となるのが査定額です。査定額には机上査定または訪問査定によって算出されたものの大きく2つに分かれます。机上査定と訪問査定の違いを詳しく見ていきましょう。

査定額の決め方①:机上査定

机上査定とは、不動産会社が過去の取引実績や周辺相場などから査定額を導き出す査定方法です。実際に現地を訪れずに手元にある資料だけで査定を行うことから、簡易査定とも呼ばれています。机上査定のメリットとデメリットは以下の通りです。

メリット デメリット
手軽に査定額を知ることができる 精度が訪問査定よりも低い

不動産会社が現地を訪れないため、日程調整を行う必要や家を片付ける必要はありません。時間や手間をかけずに、早ければ査定を依頼した当日に査定額を知ることが可能です。

しかし、机上査定では現地確認が行われないため、物件の劣化状況や周辺環境などが査定額に反映されていません。査定額の精度が現地確認を行う訪問査定よりも低いので、売出価格を決める際の判断材料としては根拠が弱いという点に注意しましょう

査定額の決め方②:訪問査定

訪問査定とは、机上査定に加えて不動産会社の担当者が現地確認を行う査定方法です。訪問査定のメリットとデメリットは以下の通りです。

メリット デメリット
精度が机上査定よりも高い 手間と時間がかかる

訪問査定では、机上査定の結果に現地確認による修正を加えることによって、より正確な査定額が提示されます。物件の価値がしっかり査定額に反映されているため、売出価格を決める際は、机上査定ではなく訪問査定の査定額を参考にした方が良いと言えます。

しかし、訪問査定では不動産会社の担当者が劣化状況や周辺確認などを行うため、スケジュールを調整しなければなりません。手間がかかる、結果が出るまでに時間がかかるため、ただ単に相場が知りたいだけの場合には、訪問査定よりも机上査定を選んだ方が良いでしょう

不動産売却で売出価格を決める4つの方法

不動産売却が成功するかどうかは、売出価格の設定にかかっていると言えます。そのため、適正な売出価格を設定するためにはどうすればいいか悩んでいる人も多いと思います。適正な売出価格を決める方法は以下の4つです。

・査定額を基準に決める
・不動産ポータルサイトで相場を調べる
・レインズマーケットインフォメーションを活用する
・土地総合情報システムを活用する

それぞれの方法について詳しく見ていきましょう。

査定額を基準に決める

不動産会社に査定を依頼して得られた査定額は、売却を考えている不動産の価値を正確に反映しています。

そのため、売出価格を決める際は、査定額を基準にすることで適正な売出価格を決めることが可能です。

不動産会社の中には、仲介手数料を得るために、根拠のない高い査定結果を提示する不動産会社も存在するので注意が必要です。

1社だけに査定を依頼した場合はその査定額が適正か判断できないため、査定を依頼する場合には複数の不動産会社に依頼して査定額を比較しましょう

不動産ポータルサイトで相場を調べる

不動産会社に査定を依頼すると、しつこい営業活動が行われる可能性が高いため、なるべく不動産会社を介さずに売出価格を決めたいという人もいると思います。そのような人には不動産ポータルサイトで相場を調べるという方法が挙げられます。

不動産ポータルサイトとは、SUUMOやHOME’Sなどのそれぞれの不動産会社が抱えている物件が数多く掲載されているサイトです。

掲載されている物件情報から条件の似た物件の売出価格を確認することで、売出価格を決める際の参考になります。

ただし、不動産ポータルサイトに掲載されているのは、あくまでも類似物件の売出価格です。類似部件の売出価格を参考にしすぎると、物件の従来の価値との乖離が大きくなる可能性が高いため、あくまでも参考程度に留めておきましょう

レインズマーケットインフォメーションを活用する

レインズマーケットインフォメーションとは、直近1年間に取引された売却価格が掲載されているサイトです。国土交通大臣指定の不動産流通機構の運営するサイトなので、掲載されている情報の信憑性は問題ありません。

売出価格ではなく、実際の取引価格を知ることができるため、類似物件が実際にどの程度の価格で売れたのかを知ることができるのがレインズマーケットインフォメーションの魅力です。

しかし、掲載されているのが直近1年間なので、取引の少ないエリアでは類似物件が見つからない可能性があるという点に注意しましょう

土地総合情報システムを活用する

土地総合情報システムも、レインズマーケットインフォメーションと同様に、過去の不動産の取引価格が掲載されています。レインズマーケットインフォメーションに掲載中の情報は不動産会社が登録したもの、土地総合情報システムに掲載中の情報は取引を実際に行った人のアンケート結果に基づいているという違いがあります。

全ての人が正確にアンケートに答えていれば問題ありませんが、アンケート結果の中には信憑性の低いものもあるので注意が必要です。

これまでに触れた査定額以外は、あくまでも類似物件の売出価格と取引価格です。そのため、売出価格を決める際は査定額が基準で、他を補助資料として使用した方が良いと言えるでしょう

不動産売却における査定額はあくまでも判断材料の1つ

不動産の売却を進める際は、まず不動産会社に査定を依頼しますが、査定額に従わなくても問題はありません。査定額はあくまでも売出価格を決める際の判断材料の1つです。

売出価格は不動産の所有者が「この価格で売りたい」という価格なので、自分の思っている価格をそのまま売出価格に設定することも可能です。

しかし、自分で決めた売出価格が相場からかけ離れている場合、なかなか買い手が見つからない、安く売却して損をする可能性があります。

不動産の売却でそのような失敗を未然に防ぐには、なるべく査定額を基準に売出価格を決めた方が良いでしょう

まとめ

不動産の売却では、売出価格を決める必要がありますが、売出価格は自分の売りたいと考えている価格を設定しても問題ありません。

しかし、その設定価格と相場との乖離が大きいと、不動産売却が失敗する可能性があるため、売出価格は正確に設定することが重要です。

この記事には、売出価格を決める方法をまとめています。査定額は売出価格を決めるための材料の1つですが、他の方法と比べると精度が高いので売出価格を決める際は査定額に基づいて決めれば失敗を未然に防げるでしょう

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