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不動産売却コラム

不動産売却では査定依頼が必須?査定依頼のポイントを解説

公開:2020/05/19

不動産を売却する際に、いくらで売れるか売出価格をいくらで設定すればいいかが気になっている人は多いと思います。

不動産会社の査定結果はそれらを全て解決してくれますが、不動産会社に査定を依頼する際は何か押さえておくべきポイントがあるのでしょうか?

この記事では、不動産売却で査定依頼を行う際のポイントを解説します

不動産売却では査定依頼が必須

不動産の売却では、買い替えを予定している人が多く、売却代金を新しい住居の購入に充てようと考えている人も多くいます。不足分は、住宅ローンを再度契約して補う必要があるため、いくらで売れるのか把握する必要があります

また、不動産の売却では売出価格を決める必要がありますが、相場との乖離が大きい場合は売却がうまくいきません。そのため、適正な売出価格を設定する必要があります

これらの課題を解決してくれるのが、不動産会社が行う査定です。不動産会社が行う査定は、机上査定と訪問査定の2種類あります。机上査定とは、不動産会社の過去の取引実績や周辺相場などを踏まえながら査定を行う方法で、事務所内で行う簡単な査定なので簡易査定とも呼ばれています。

訪問査定とは、簡易査定に加えて、実際に現地を訪問して物件の劣化状況や周辺環境などを査定に反映するため、査定の精度が机上査定よりも高いのが特徴です。

机上査定は精度が低いもののすぐに査定結果が得られる、訪問査定は精度が高いものの査定結果が得られるまでに時間と手間がかかるという違いがあります。

そのため、単にいくらで売れるのか知りたい場合は机上査定、売出価格を決める場合は訪問査定といったように、目的に応じて査定方法を使い分けることがポイントと言えるでしょう

不動産売却で査定依頼する際の6つのポイント

不動産売却では、いくらで売れるのか知る、適正な売出価格を決める上で査定依頼は必須です。

不動産会社に査定依頼する際は、ただ単に査定依頼するのではなく、ポイントを押さえながら査定依頼することでスムーズに査定を行える、査定結果が高くなる可能性があります

査定依頼する際に押さえておくべきポイントは以下の6つです。

査定依頼する際に押さえておくべきポイント
①書類を事前に準備しておく
②リフォームは行わなくていい
③クリーニングは行わなくていい
④修繕はケースバイケース
⑤複数の不動産会社に査定依頼する
⑥規模を分けて査定依頼する

それぞれのポイントを詳しく見ていきましょう。

査定依頼のポイント①:書類を事前に準備しておく

不動産売却で査定依頼する際は、書類の有無によって結果に差が生じる可能性があるため、必要な書類を事前に準備しておくことが重要です。必要な書類には、以下のような書類が挙げられます。

・登記簿謄本
・公図
・設計図書
・建築確認通知書
・検査済証
・パンフレット(マンション)
・管理規約
・使用細則
・購入時の売買契約書

これらの書類は全てが必要というわけではありません。各不動産会社で必要な書類が異なるため、査定依頼する際は事前に上記の書類の準備を進めながら、不動産会社に必要な書類を確認して準備しましょう

査定依頼のポイント②:リフォームは行わなくていい

「リフォームしてから査定依頼した方が、査定結果が高くなるのでは?」と考えている人も多いと思います。

物件の劣化状況は査定に影響を与えるため、劣化が進行しているよりきれいな方が査定結果も高くなります。しかし、リフォーム費用を回収できるほど、査定結果が高くなるとは限りません

また、購入希望者の中には、リフォームが完了している物件よりも安く物件を手に入れて、自分でリフォームしたいという人もいます。

リフォームを行ったことが原因で、むしろ買い手がなかなか見つからなくなる、リフォーム費用を回収できなくて損をする可能性があるため、リフォームを行う必要はないと言えるでしょう

査定依頼のポイント③:クリーニングは行わなくていい

リフォームと同様、「クリーニングして水回りがきれいになると査定結果が高くなるのでは?」と考えている人も多いと思います。

リフォームと比べると、ハウスクリーニングの費用はそこまで高くなく、掃除の専門家が隅々まできれいにしてくれるため、査定にとってプラスに働く可能性が高いと言えます

確かに、水回りが汚れているよりもきれいな方が良いですが、査定結果にはそこまで大きな影響を与えません。

ハウスクリーニングを行うのであれば購入希望者の内覧前に行った方が良いと言えるため、仲介を依頼する不動産会社に相談して、必要と判断された場合のみ行うという認識で良いでしょう

査定依頼のポイント④:修繕はケースバイケース

リフォームは経年劣化で価値が下がったものを元に戻すこと、修繕は壊れたものを直すことという違いがあります。壊れているのが軽微なものである場合には、放置していても査定結果にそこまで大きな影響は与えません。

給湯器に問題があってお湯が出ない、排水が詰まっていて逆流するなどの大きなトラブルの場合は査定結果に影響を与えるため、修繕を行った方が良いと言えます。しかし、修繕しても修繕費用を回収できるほど査定結果が高くなるわけではありません

修繕を行わずに値引きで売却した方がスムーズかつ高く売れる可能性もあるため、査定が終わった後に、不動産会社に相談してから修繕を行っても良いでしょう

査定依頼のポイント⑤:複数の不動産会社に査定依頼する

どの不動産会社に査定依頼しても、結果はそこまで大きく変わらないと考えている人は多いのではないでしょうか?しかし、不動産会社によって査定で重視するポイントが異なる、営業力の高低で強気の査定を行うか弱気の査定を行うか異なります。そのため、不動産会社に査定依頼する際は、1社だけでなく複数の不動産会社に査定依頼した方が良いと言えます

複数の不動産会社に査定依頼することで、仲介依頼を受けることを目的とした根拠のない相場との乖離が大きい査定結果を排除することが可能です。

より正確な査定結果を得るためには、複数の不動産会社に査定依頼するのは必要不可欠と言えるでしょう

査定依頼のポイント⑥:規模を分けて査定依頼する

複数の不動産会社に査定依頼すると言っても、規模の似た不動産会社は同じような査定結果になる可能性が高いため、あまり意味がありません。

複数の不動産会社に査定依頼する際は、大手の不動産会社や地域密着の不動産会社といったように規模を分けるのがポイントです。

仙台の大手不動産会社と中小・地域密着型の不動産会社の特徴をまとめると以下の通りです。

大手不動産会社 地域密着型の不動産会社
ネームバリューが高い ネームバリューが低い
対応が機械的になりやすい 親身になって対応してくれる
営業力が低い 営業力が高い
広告で購入検討者をカバーしきれていない

大手不動産会社の方が高い査定結果を出すと思っている人も多いかもしれませんが、必ずそうとは言い切れません。地域密着型の不動産会社の方が営業力の高さを活かしながら高い査定結果を出す可能性も高いと言えます。

また、査定後は査定を依頼した不動産会社の中から仲介を依頼する不動産会社を選ぶため、それを踏まえた上で規模の異なる不動産会社に査定を依頼することが重要です。

例えば、大手不動産会社はネームバリューは高いものの、囲い込み(両手仲介)に注力しており、広告を行っても全ての購入検討者をカバーしきれていない可能性があります。また、不動産会社の担当者の対応がマニュアル化されていて機械的になりやすいなどのデメリットが挙げられます。

このように、不動産会社の規模によって査定結果が異なる、その後の仲介にも影響を与えるため、複数の不動産会社に査定依頼を行う際は規模の異なる不動産会社に行いましょう

まとめ

不動産の売却では、いくらで売れるのか、売出価格をいくらに設定するのかを決める上で、不動産会社に査定依頼することは必要不可欠です。

しかし、査定を依頼するだけではなく、ポイントを押さえつつ査定を依頼すればスムーズに査定が進む、査定結果が高くなる可能性があるため、ポイントを押さえながら依頼することが重要です。

この記事には、査定依頼する際のポイントを6つまとめています。記事内容を確認してから不動産会社に査定依頼すれば、無駄をなくしたより良い査定結果を得られるでしょう

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