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不動産売却では仲介の依頼が必要不可欠?仲介について解説

公開:2020/05/22

不動産を売却するにあたり、不動産会に仲介を依頼すべきか悩んでいる人も多いと思います。

不動産会社に仲介を依頼しなかった場合は、全てを自分で行わなくてはならないため、仲介業務の内容が自分で行えるものかどうかよく考えた上で決めることが重要です。

この記事では、不動産売却における不動産会社の仲介業務を分かりやすく解説します

不動産売却で不動産会社が行う仲介業務とは

不動産を売却する際は、スムーズに売却する、トラブルを未然に防ぐために、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。

しかし、不動産の売却を予定している人の中には、不動産会社に仲介を依頼せず自分で売却しても問題ないか気になっている人も多いと思います。不動産を自分で売却する場合には、不動産会社が従来行う仲介業務を全て自分で行うことになります。

そのため、自分でできるかどうかを判断するには、不動産会社が行う仲介業務にどのような業務が含まれているのか事前に確認することが重要です。不動産会社の仲介業務は以下の6つです。

不動産会社の6つの仲介業務
①物件査定
②権利関係の調査
③募集広告
④内覧の案内
⑤売買契約書の作成・締結
⑥トラブルの仲介

それぞれの仲介業務について詳しく見ていきましょう。

仲介業務①:物件査定

仲介業務の最終的なゴールは、売り手から仲介の依頼を受けた物件の買い手を見つけて売買契約を締結することです。

買い手を見つける際には、いくらで物件を売却するかを明示しなければならないため、売出価格を設定します。売出価格は売り手が自由に決めることができますが、その価格が周辺相場から大幅に解離している場合にはなかなか買い手が見つかりません

そのため、不動産会社は物件の査定を行って、売出価格と査定結果に大幅な乖離があった場合は、適切な売出価格を設定するように助言を行います

仲介業務②:権利関係の調査

物件を売却するにあたって支障が生じる可能性がある権利関係について調査を行います。例えば、抵当権や再建築不可の条件が付いているなどです。

抵当権とは、住宅ローンを契約して不動産を購入した場合に、金融機関が不動産に設定する権利のことです。住宅ローンの返済が滞ると、金融機関は融資を回収できなくなる可能性がありますが、滞納した場合には抵当権の設定された不動産を売却して残債を回収できます。

再建築不可とは、建築基準法に定められている建築条件を満たしていない状況なので、一度建物を解体すると二度と建物を建てることができないことです。

抵当権が設定されたまま、再建築不可の条件が付いている不動産は売却に不利になるため、対策を練らなくてはなりません。そのため、売却を進める際には、まずは売却対象の不動産の権利関係がどのようになっているのか調査します

仲介業務③:募集広告

査定が終了して、権利関係も明確になった後は、売出価格を設定して募集広告を行います。顧客を抱えている不動産会社の場合、募集広告前に顧客に声をかけますが、顧客で決まらなかった場合、以下のような方法で買い手の募集を行います。

・不動産ポータルサイト
・自社サイト
・折り込みチラシ
・ポスティング

最近は不動産情報をネットで検索する人が増えているため、不動産ポータルサイトや自社サイトに不動産情報を掲載するのが一般的です。しかし、この広告方法は、サイトに見に来てくれなければ意味がありません。そのため、折り込みチラシやポスティングのように、目に触れる可能性の高い広告方法も組み合わせながら募集広告を行います

仲介業務④:内覧の案内

不動産に興味を持ってくれた人がいた場合には、写真だけでは物件の詳細が分からないので内覧を行います。売り手が物件に住んでいる場合は、買い手だけでなく売り手の日程調整も必要です。

内覧当日は不動産会社の担当者が買い手を物件に案内し、物件について詳しい説明が行われます。買い手の質問に応答する、買い手が価格交渉を要求した場合にはその旨を売り手に伝えるといったやりとりを繰り返しながら売却活動を進めていきます。

仲介業務⑤:売買契約書の作成・締結

内覧を行った購入希望者が不動産の購入を決めた場合、いよいよ売買契約書の作成と契約の締結に移行します。不動産会社には、売買契約書の雛形があらかじめ用意されているため、必要な部分の修正を行って売買契約書を作成します。

作成した売買契約書には宅地建物取引士の記名・押印が必要です。また、宅地建物取引士は、重要事項説明書への記名・押印、重要事項説明を行わなくてはなりません。

重要事項とは、売買の対象となっている不動産の権利関係や設備の整備状況などのことで、契約の解除や違約金、欠陥があった場合の対応なども含まれます

重要事項説明書や売買契約書の内容に不備があった場合は、売却後にトラブルに発展する可能性が高いため、売り手も事前に誤りがないか目を通しておくことが重要です

仲介業務⑥:トラブルの仲介

不動産会社の仲介業務は、売買契約を締結して物件を引き渡せば完了というわけではありません

引き渡し後の物件に何かしらの欠陥が潜んでいる可能性があるため、トラブルが生じた場合には、不動産会社がトラブルの仲介を行います。

売買契約書や重要事項説明書に記載されている期間内に物件に何らかのトラブルが生じた場合は、トラブルの仲介を行うため、不動産会社と買い手・売り手の付き合いは長くなります。

不動産売却では仲介を依頼した方が良い

不動産の売却を不動産会社に依頼するデメリットとして仲介手数料がかかることが挙げられます。仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法に定められており、不動産売却価格に応じて以下のように異なります。

不動産売却価格 仲介手数料
200万円以下の部分 売却価格の5%以内
200万円超400万円以下の部分 売却価格の4%以内
400万円超の部分 売却価格の3%以内

不動産の売却価格が400万円を超えると、「(売却価格×3%+6万円)+消費税」という速算式で仲介手数料を算出できます。例えば、不動産の売却代金が4,000万円の場合には、138万6,000円の仲介手数料がかかります。

仲介手数料の軽減のために自分で不動産を売却しようと考える人もいるかもしれませんが、あまりおすすめできません。その理由は、個人が物件の買い手を探すことは容易ではなく、売買契約後にトラブルが生じる可能性が高くなるためです。

2020年4月1日の民法改正で瑕疵担保責任が契約不適合責任に変わりました。契約不適合責任では、売買契約書に瑕疵の内容が明記されていて、その内容に買い手が同意した場合には責任を負わずに済みますが、きちんと明記されていない場合には責任を負います。

瑕疵担保責任より売り手が物件に対して負う責任が大きいため、売買契約書に不備があった場合、いくら不動産売却の素人であっても責任を追及されます。

そのため、不動産売却をスムーズに行う、売却後のトラブルを未然に防ぐためには、不動産会社に仲介を依頼した方が良いと言えるでしょう

まとめ

不動産の売却を検討している人の中には、不動産会社に仲介を依頼せずに、自分で売却できるのか気になっている人もいると思います。しかし、自分で不動産を売却する場合は、不動産会社が本来行う仲介業務を自分で行わなくてはなりません。

自分で売却を進めて失敗した場合は後悔するため、自分で売却できるかどうかを判断するためにも仲介業務について理解することが重要です。

この記事には、不動産会社が行う仲介業務についてまとめています。自分で売却を行う場合には、多くの業務を行わなくてはならないほか、後でトラブルに発展する可能性が高くなるため、不動産会社に仲介を依頼した方が良いと言えるでしょう

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