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不動産売却コラム

不動産の売却方法に買取はあり?なし?買取について解説

公開:2020/04/05更新:2020/04/16

転勤や家族構成の変化による買い替えや住み替え、相続によって不動産を取得したものの居住しないことを理由に不動産の売却を予定している人も多いと思います。

そのような場合には、不動産を売却する必要がありますが、売却時の選択肢として不動産の買取はありなのでしょうか?

この記事では、不動産の売却方法の選択肢として買取はありなのか、不動産の買取について詳しく解説します。

不動産の買取とは

不動産の売却と聞くと、不動産会社に仲介を依頼して買い手を探してもらうという方法を思い浮かべる人が多いのではないでしょうか?

基本的にこの仲介という方法を選ぶ人が多いですが、買取という方法もあります。買取とは、不動産会社が不動産を買い取る売却方法です。不動産会社は買い取った不動産を転売して利益を得ます。

不動産の売却を検討している人は、仲介または買取のどちらを選ぶべきなのでしょうか?不動産買取のメリットとデメリットを見ていきましょう。

不動産買取のメリット

不動産買取のメリットは以下の4つです。

買取 仲介
売却期間 短い 長い
仲介手数料 無料 有料
瑕疵担保責任 負わない 負う
リフォーム 不要 必要

それぞれのメリットについて詳しく見ていきましょう。

不動産の売却期間が短い

不動産の売却方法として仲介を選んだ場合には、以下のような手順で売却を進めることになります。

①不動産の査定を依頼する

②仲介を依頼する不動産会社を選ぶ

③売却活動(買い手を探す)を行う

④売買契約を締結する

⑤不動産を引き渡す

これらの手順を全て完了するには、最低でも3ヶ月程度の時間を要します。一方、不動産の売却方法として買取を選んだ場合には、以下のような手順で売却を進めることになります。

①不動産の査定を依頼する

②買取を依頼する不動産会社を選ぶ

③売買契約を締結する

④不動産を引き渡す

不動産の買取では、買い手を探す必要がなくなるため、不動産の売却にかかる時間と手間を短縮できるでしょう。

不動産売却にかかる仲介手数料が無料

不動産の売却方法として仲介を選んだ場合は、売買契約の成立とともに不動産会社に仲介手数料を支払わなくてはなりません。

仲介手数料の金額は、宅地建物取引業法上に定められている上限の範囲内で不動産会社が自由に決めることが可能です。仲介手数料の上限額は以下の通りです。

不動産売却価格 仲介手数料
200万円以下の部分 売却価格の5%以内
200万円超400万円以下の部分 売却価格の4%以内
400万円超の部分 売却価格の3%以内

不動産の売却価格が400万円を超える場合、「(売却価格×3%+6万円)+消費税」という速算式で仲介手数料を算出することも可能です。

仮に3,000万円で売却した場合の仲介手数料は、「(3,000万円×3%+6万円)+消費税」で105万6,000円となります。

買取を選んだ場合は、この仲介手数料がかからないため、売却にかかるコストを大幅に削減できるでしょう。

不動産買取では瑕疵担保責任を負わない

仲介で不動産を売却した際に、もし売却した不動産に瑕疵が潜んでいた場合には、不動産の売主は修復の義務を負わされる可能性があります。瑕疵の内容次第では、売買契約の解除、損害賠償請求の可能性もあるので注意が必要です。

しかし、買取の場合は、瑕疵担保責任が問われません。そのため、不動産の売却後に瑕疵が潜んでいることが原因で修復の義務や売買契約の解除、損害賠償請求といったトラブルを未然に防ぐことができるでしょう。

不動産買取ではリフォームが不要

仲介を選んだ場合には、設備が古い、劣化が進行しているなどの理由で、少しでも買い手の印象を良くするためにリフォームを行わなくてはならない可能性があります。

「リフォームを行っても、売出価格に上乗せすれば取り返せるのでは?」と考えている人も多いのではないでしょうか?しかし、売出価格が高いと買い手が見つかりにくくなるため、リフォーム分の支出は自腹になるのが一般的です。

買取の場合には、リフォームを行うかどうかは買い取って転売を行う不動産会社が決定します。そのため、買取は基本的にリフォームを行う必要はありません。無駄な費用を抑えながら不動産を売却できるでしょう。

不動産買取のデメリット

不動産買取のデメリットは以下の2つです。

買取 仲介
売出価格 設定できない 自由に設定できる
売却価格 低い 高い

それぞれのデメリットについて詳しく見ていきましょう。

不動産買取では売出価格を決めることができない

仲介の場合には、売出価格を不動産会社に依頼して得られた査定結果や周辺相場などから自分の意思で自由に決めることが可能です。

しかし、買取の場合には、不動産会社の指定した買取価格でしか買い取ってくれないため、自由に価格を設定することはできません。

自分の意思を価格に反映させることができないのは大きなデメリットと言えるでしょう。

不動産の買取価格が相場よりも低い

仲介の場合、売出価格通りに売買契約が成立するか分かりませんが、その時の不動産相場とほぼ同じ価格で売買契約が成立します。

しかし、買取の場合、買い取った不動産会社は転売で利益を出さなくては意味がないため、その時の不動産相場よりも低く買い取られるのが一般的です。また、広告費用やリフォーム費用などもかかることから、買取価格は相場よりも7~8割程度低くなります。

少しでも高く不動産を売却したいという人にとって、買取価格が相場よりも低くなるのは大きなデメリットと言えるでしょう。

不動産買取に向いている人

買取のメリットとデメリットが分かったところで、どのような人が買取を選ぶべきなのでしょうか?不動産の買取に向いている人は以下の2つです。

・すぐに現金を手に入れたい人

・事故物件や条件付き物件を売却したい人

それぞれの買取に向いている人について詳しく見ていきましょう。

不動産を売却してすぐに現金を手に入れたい人

転勤を理由に不動産を売却する場合は、転勤日が事前に決まっているため、それまでに早く不動産を売却しなければなりません。また、売却と並行して転勤先の住居を手配しなければならないため、購入に必要な資金を確保する必要があります。

買取の場合は、不動産を買い取ってくれる不動産会社を決めれば、すぐに売却が完了する、現金を手に入れることができます。そのため、転勤やその他の理由で、不動産の売却を早く完了したい、現金を早く手に入れたい場合は、仲介よりも買取を選んだ方が良いと言えるでしょう。

訳ありの不動産を売却したい人

事故物件や再建築不可といった条件付き物件は、通常の物件よりも買い手が見つかるのに手間と時間がかかるのが一般的です。

時間がかかった場合、その間の固定資産税や建物の劣化を阻止するための修繕費用などの支出が増えるため、早く売買契約が成立するに越したことはありません。

不動産の買取は、事故物件や条件付き物件にも対応しているため、これらの不動産の売却に困っている場合には、買取を選んだ方が良いと言えるでしょう。

まとめ

不動産を売却する際には、不動産会社に仲介を依頼して買い手を探してもらうのが一般的です。しかし、買い手を探してもらうと言っても、なかなか買い手が見つからないことも。そこで登場するのが買取という方法です。

買取は、不動産会社が不動産を直接買い取ってくれるため、買い手が見つかるまでにかかる時間を短縮できるというメリットがあります。一方、買取価格が相場よりも低くなるというデメリットがあります。

買取を選ぶ際は、この記事に書かれているメリットとデメリットをしっかり理解してから選びましょう。

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