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不動産が再建築不可でも売却できる?再建築不可の問題点とは

公開:2020/04/05更新:2020/04/16

不動産の売却を検討している人の中には、売却予定の不動産に「再建築不可」という条件が付いていて売却に影響があるのか気になっている人もいるのではないでしょうか?

条件付きの不動産を売却する際は、通常の不動産を売却する際とは異なり、買い手がすぐに見つからない、査定結果が相場よりも低くなる可能性があるので注意が必要です。

この記事では、再建築不可とは何なのか、再建築不可のメリットやデメリットを解説します。

再建築不可の不動産とは

再建築不可とは、一度建物を壊した場合、同じ土地上に建物を建てることができないことを意味します。「壊さなければいいのでは?」と思う人も多いかもしれませんが、建て直しが不可能であるということは購入しても用途を制限されるため、価値が低いと言えます。

そのため、一般的な条件のない不動産と比べるとなかなか買い手が見つかりにくい、査定を依頼しても周辺相場よりも低くなる可能性が高いので注意が必要です。

では、なぜ再建築不可という条件が不動産に付けられているのでしょうか?再建築不可の条件が付けられる主な理由として、接道義務を満たしていないことが挙げられます。

再建築不可の不動産は接道義務を満たしていないケースが多い

接道義務とは、建築基準法に定められている建物を建築する際のルールです。建築基準法の第43条に「建築物の敷地は、道路に2メートル以上接しなければならない」と定められています。

また、道路であれば何でもいいというわけではなく、建築基準法の道路は4メートル以上の幅を有する道路法といった法律で定められている道路に限られています。そのため、建物を建築する際には、以下のような条件に該当していなければなりません。

建物を建築できる条件
間口が2メートル以上面している
道路の幅が4メートル以上である

上記のように道路に面していないまたは道路に面している間口が2メートル未満である、道路の幅が4メートル未満である場合は、建築基準法の接道義務を満たしていません。そのため、再建築不可物件として扱われて、建物の建て直しができなくなるので注意が必要です。

再建築不可の不動産のメリット

再建築不可物件だからと言って、買い手が絶対に見つからないというわけではありません。その理由は、再建築不可物件にもメリットがあるためです。

再建築不可物件には、以下の2つのメリットが挙げられます。

・固定資産税が安い
・売出価格が安い

それぞれのメリットについて詳しく見ていきましょう。

再建築不可の不動産は固定資産税が安い

毎年1月1日時点で土地や建物などの不動産の所有者は、固定資産税を納めなければなりません。固定資産税は、通常年4回(6月・9月・12月・2月)に分けて納めますが、一括で納めることも可能です。

固定資産税の金額は、不動産をいくらで購入したのかではなく、市区町村といった自治体が独自に評価した評価額で決まります。

新築物件と中古物件の固定資産税を比べた場合は中古物件、条件あり(再建築不可など)と条件なしの場合は条件ありの方が低くなります。その理由は、中古物件や条件ありの物件は資産価値が低いと判断されるためです。

そのため、少しでも固定資産税を抑えたいと考えている人もいるため、再建築不可物件もある程度需要が期待できるでしょう。

再建築不可の不動産は売出価格が安い

再建築不可物件は一度建物を壊すと、建物を建て直すことができません。再建築不可物件はこのように利用が制限されているというデメリットがあるため、条件のついていない不動産と比べて売出価格が低く設定されているのが一般的です。

ずっと住み続けるのではなく、最終的には売却することも視野に入れながら安く不動産を手に入れたい人の中には、あえて再建築不可物件を購入する人もいます。そのため、再建築不可という条件が付いていても需要がないとまでは言えないでしょう。

再建築不可の不動産のデメリット

再建築不可物件には、固定資産税が安い・売出価格が安いといったメリットがありましたが、デメリットもあるので注意が必要です。再建築不可物件のデメリットは以下の3つです。

・倒壊すると再建築できない
・修繕費用が多くかかる
・住宅ローンの審査に通らない可能性がある

それぞれのデメリットについて詳しく見ていきましょう。

再建築不可の不動産は倒壊すると再建築できない

再建築不可物件は、リフォームやリノベーションを行いつつ住み続けることは可能ですが、地震や火災で建物が倒壊、消失した場合には再度建物を建てて居住することはできません。

その結果、土地が建築条件を満たすまでは建物を建築できないため、更地になった土地を駐車場や資材置き場として利用するなど、用途が限定されてしまいます。

買い手はこのリスクを理解した上で購入するため、価格交渉の際に値下げを要求してくる可能性が高いと言えます。また、このリスクは売り手にも関係するので注意が必要です。

その理由は、売却が長引くとその間に地震や火災が生じた場合、建築条件を満たしていない更地としてしか売却できないためです。そのため、売却を考えているのであれば、リスクを抑えるためにもなるべく早く売却した方が良いと言えるでしょう。

再建築不可の不動産は修繕費用が多くかかる

再建築不可物件は建築条件を満たしていない物件ですが、なぜ最初は建物を建築できたのでしょうか?その理由は、建築基準法の改正によって建築条件を満たさなくなったものの、改正前は建築条件を満たしていたためです。

つまり、再建築不可物件は築年数がかなり経過した物件であることが多く、住み続けるにはリフォームやリノベーションといった修繕費用が多くかかるというデメリットがあります。

買い手は購入後の支出を踏まえて、値下げを要求してくる可能性が高いと言えます。また、売り手も売却が長引いた場合、無駄な修繕費用がかかる可能性があるので注意が必要です。そのため、売却を考えている場合には、なるべく早く売却した方が良いと言えるでしょう。

再建築不可の不動産は住宅ローンの審査に通らない可能性がある

不動産を購入する際は、自己資金だけでは足りないため、住宅ローンを契約するのが一般的です。しかし、再建築不可物件の場合、資産価値が低いという理由で、住宅ローンの審査に通らない可能性があるので注意が必要です。

買い手は住宅ローンの審査に通らないと購入を諦めるしかなくなる、売り手はせっかくの買い手を逃すことになります。売買契約がスムーズに締結できないといったデメリットも視野に入れておく必要があるでしょう。

不動産に再建築不可の条件が付いていても取り消し可能

再建築不可物件だからと言って、売出価格が絶対に安くなるわけではありません。アンティークで簡単に手に入らない、立地条件の優れた再建築不可物件の場合、そこまで売出価格を下げなくても十分買い手が見つかる可能性もあります。

しかし、条件の付いていない物件よりも需要が低く、売却価格も安くなるのが一般的です。再建築不可物件を高く売却することはできないのでしょうか?

再建築不可という条件を取り消すことで、条件なしの物件として売却できます。そうすれば、高く売却することが可能です。条件を取り消す方法には、建築条件を満たす隣接する物件を購入するという方法が挙げられます。

急いで売却する必要がないのであれば、隣接する物件が売りに出るまで待つ、交渉で隣家の土地の一部を購入して建築条件を満たす通路を設けるのも1つの選択肢と言えるでしょう。

まとめ

再建築不可物件の最大のデメリットは、一度建物を壊すと二度と建て直しができないことです。そのため、リフォームやリノベーションを繰り返しながら住み続けることになります。

買い手にとっては、再建築できないというデメリットがある一方、売出価格は安い、固定資産税が安いというメリットがあります。そのため、需要が全くないわけではありません。

ただし、他の物件よりも需要が低いため、売り手は対策をよく練ってから売却を進めた方が良いと言えるでしょう。

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