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不動産売却コラム

一軒家の売却は保険に加入すべき?瑕疵担保保険について解説

公開:2020/04/22更新:2020/04/21

一軒家を売却するにあたり、もし一軒家に瑕疵が潜んでいた場合は、損害賠償の請求や売買契約の解除といったトラブルに発展する可能性があります。

そこで、一軒家の売却でそれらのトラブルに発展した場合のリスクを軽減する方法として瑕疵担保保険に加入するという方法が挙げられます。瑕疵担保保険とはどんな保険なのでしょうか?

この記事では、一軒家の売却では瑕疵担保保険に加入すべきなのか、瑕疵担保保険について解説します。

一軒家の売却時に加入する瑕疵担保保険とは

せっかく売買で手に入れた不動産に瑕疵が潜んでいて、買い手が瑕疵に気づいて売り手に問い合わせても、「引渡後なので知らない」と言われて対応してもらえなければ、買い手は損をします。

そこで登場するのが買い手を守る瑕疵担保責任です。瑕疵担保責任とは、取得した不動産に瑕疵が見つかった場合、買い手が売り手に契約解除を申し出る、損害賠償を請求できる権利です。

売り手からすれば、一軒家を売却してからも損害賠償や契約解除の請求がいつ行われるか分からないため、売却後の精神的な負担が大きいと言えます。

そこで心強い味方となるのが瑕疵担保責任保険です。瑕疵担保責任保険に加入していると、買い手から損害賠償請求されたとしても賠償額の一部を保険で補ってくれます。売却後の万が一の事態に備えておくためにも加入しておくことをおすすめします。

加入していれば一軒家の売却後のリスクを軽減できる

一軒家の売却では、特に瑕疵担保保険に加入しておいた方が良いと言えます。その理由は、マンションと比較すると、瑕疵担保責任を追及される可能性が高いためです。

マンションは鉄筋コンクリート造なので、構造上の問題が生じる可能性は高くありません。しかし、一軒家は木造なので、建物の雨漏り、家の傾き、シロアリによる床の腐食といった瑕疵が生じやすいため、瑕疵担保責任を追及される可能性が高いと言えます。

瑕疵担保保険に加入していれば、これらの瑕疵に対する損害賠償請求の一部を補うことができますが、全ての瑕疵を補えるわけではありません。瑕疵によっては保険の適用外となるケースもあるため、事前にどのような瑕疵が対象なのか確認しておくことが重要です。

瑕疵担保保険で補償されない一軒家の瑕疵は以下の4つです。

瑕疵の種類 瑕疵の詳細
物理的瑕疵の一部 土地に潜んでいる瑕疵
法律的瑕疵 法令で不動産の使用を制限されるといった瑕疵
心理的瑕疵 自殺や殺人事件が生じた事故物件であるといった瑕疵
環境的瑕疵 暴力団事務所や葬儀場が近くにあるといった瑕疵

それぞれの瑕疵について詳しく見ていきましょう。

瑕疵担保保険で保証されない一軒家の瑕疵①:物理的瑕疵の一部

物理的瑕疵とは、住宅の構造耐力上主要な部分や雨水の侵入を防止する部分に潜んでいる瑕疵です。例えば、建物に潜むシロアリ被害やアスベスト、雨漏り、ひび割れ、土地に潜む地盤沈下や土壌汚染などが物理的瑕疵に該当します。

しかし、これら全てが瑕疵担保保険の対象となるわけではありません。土地に関する瑕疵は瑕疵担保保険の対象とはならないという点に注意が必要です。

瑕疵担保保険で保証されない一軒家の瑕疵②:法律的瑕疵

法律的瑕疵とは、都市計画法、建築基準法、消防法に違反しているなどの法律上の瑕疵です。例えば、接道義務を満たしていない、建蔽率や容積率がオーバーしている一軒家などです。

接道義務を満たしていない物件は再建築できない、建蔽率や容積率がオーバーしていれば再建築時は規模を縮小しなければならないというデメリットがあります。これらも瑕疵に含みますが、瑕疵担保保険の対象とはならないので覚えておきましょう。

瑕疵担保保険で保証されない一軒家の瑕疵③:心理的瑕疵

心理的瑕疵とは、過去に物件内で自殺や殺人事件が生じた、火災で住人が亡くなったなど、その事実を知っていれば物件を購入しなかったという心理に影響を与える瑕疵です。

心理的瑕疵は、人によって捉え方が異なるため、トラブルになるケースも多いですが、瑕疵担保保険では心理的瑕疵も対象に含まれていないので注意が必要です。

瑕疵担保保険で保証されない一軒家の瑕疵④:環境的瑕疵

環境的瑕疵とは、物件周辺に嫌悪施設があるといった瑕疵です。嫌悪施設とは、騒音や異臭、振動といった問題が生じやすい、危害を加える可能性のある施設のことで、暴力団事務所や産業廃棄物施設、ガソリンスタンドなどがこれらの施設に該当します。

心理的瑕疵と同様、人によって捉え方が異なるため、トラブルになるケースも多いですが、瑕疵担保保険では環境的瑕疵も対象に含まれていないので注意しましょう。

一軒家の売却時におけるおおよその保証金額

瑕疵担保保険に加入したからと言って、全ての瑕疵を保証してくれるわけではありません。しかし、一軒家に潜みやすい建物の物理的瑕疵は保証対象であることから、万が一に備えて加入しておいた方が良いと言えます。

もし、一軒家を売却する際に瑕疵担保保険に加入した場合、どのくらいの金額まで保証してもらえるのでしょうか?また、保険料はいくらくらいなのでしょうか?

一軒家売却時の瑕疵担保保険の保証金額目安

瑕疵担保保険に加入した場合の保証金額は、瑕疵担保保険を提供している保険会社ごとに異なります。

例えば、保証期間1年・5年、保証金額500万円・1,000万円から組み合わせて選ぶものや損害賠償費用の80%といったものもあります。

上限が事前に決まっているものは、損害賠償費用が大きくなると自己負担も大きいですが、範囲内に収まった場合は自己負担がありません

〇%と事前に決まっているものは、損害賠償費用が大きくなっても自己負担割合は変わらないので費用が膨らんでも安心です。しかし、必ず自己負担が生じるので注意が必要です。

このように保証金額は保険会社ごとに異なるため、どの保険会社を選ぶかが重要になると言えるでしょう。

一軒家売却時の瑕疵担保保険の保険料目安

瑕疵担保保険の保険料も保険会社ごとに異なります。一般的な目安としては、1年の保証で保証金額が500万円では4万円程度、1,000万円では5万円程度と言われています。

保証期間が長くなると、単純に金額が〇倍になるのではなく、5年で1,000万円では7万円程度と割安です。

しかし、長期の保証は割安ですが、何もなかった場合、掛け捨てになるので無駄に支出を増やしてしまうので注意が必要です。少しでも無駄な支出を減らすためにも、どの保険会社にするか、保証プランをどれにするかしっかりと決めてから申し込みましょう。

瑕疵担保保険の加入は一軒家のインスペクションが必須

瑕疵担保保険は、加入したいからと言ってすぐに加入できるものではなく、瑕疵担保保険に加入する際はインスペクションを受けなければなりません。インスペクションとは、住宅に瑕疵が潜んでいないかどうかを確認する調査です。

調査費用として5万円程度がかかりますが、インスペクションに合格すれば、専門家による証明書がもらえます。買い手にとっては、審査にクリアした安心できる一軒家になるため、売り手は売却を有利に進めやすいと言えます。

瑕疵担保保険の加入に関係なく、インスペクションは行った方が良いと言えるでしょう。

また、ホームセレクトの提供する「あんしん価値アップ」では、専門の資格を持った建築士による建物検査、瑕疵保険、モデルルームのような家具・装飾による売却サポートが受けられます。

なかなか売りにくい一軒家を売却する際の頼もしい味方になってくれるでしょう。

まとめ

マンションは構造が鉄筋コンクリート造なので、構造上主要な部分に瑕疵が潜みにくいと言えます。

一方、一軒家は構造が木造なので、構造上主要な部分にシロアリ被害や雨漏りなどの瑕疵が潜みやすいと言えます。瑕疵が潜んでいる一軒家を売却した場合、後で買い手から瑕疵担保責任を追及される可能性があるので注意が必要です。

それらのリスクを抑えるためにも瑕疵担保保険に加入することをおすすめします。しかし、瑕疵担保保険と一口に言ってもいくつか種類があるため、どの保険に加入すればいいのか分からない場合は、不動産会社に相談してから決めましょう。

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