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不動産売却コラム

【所得税軽減】空き家売却の3,000万円控除について徹底解説

公開:2020/05/30更新:2020/06/25

相続によって不動産を取得したものの、売却せずにそのまま所有を続けている人も多いと思います。しかし、空き地のまま所有していてもデメリットが多いため、早く売却した方が良いと言えます。

このような相続によって取得した空き家を売却する際は、空き家売却の3,000万円控除を利用することが可能です。空き家売却の3,000万円控除とはどんな控除なのでしょうか?

この記事では、空き家売却の3,000万円控除を分かりやすく解説します

空き家売却の3,000万円控除とは

不動産を売却して購入時の価格よりも高く売れると、売却益に対して所得税が課されます。自身が居住している不動産を売却した場合、適用条件を満たしていればマイホーム売却の3,000万円控除を利用できます。売却益が3,000万円までであれば、売却益が0になるので売却益に課される所得税を大幅に軽減することが可能です。

相続によって空き家になった不動産を売却して売却益が生じた場合も、マイホーム売却の3,000万円控除を利用すればいいと思っている人もいるのではないでしょうか?

しかし、マイホーム売却の3,000万円控除は、自身が居住している不動産の売却する時しか利用できません。マイホーム売却の3,000万円控除は利用できないものの、空き家売却の3,000万円控除は利用可能です。

相続によって空き家になった不動産を売却して売却益が生じた場合でも、3,000万円までは控除を受けられるため、所得税を大幅に軽減できるでしょう。

空き家売却の3,000万円控除の適用条件

空き家売却の3,000万円控除は相続によって空き家になった不動産の売却であれば何でも適用できるわけではありません。適用条件が決まっているため、事前にそれらをしっかりと確認しておくことが重要です。空き家売却の3,000万円控除の適用条件は以下の4つです。

空き家売却の3,000万円控除の適用条件
①相続前の建物の適用条件
②相続前の土地の適用条件
③相続後の建物の適用条件
④売却する際の適用条件

それぞれの適用条件について詳しく見ていきましょう。

相続前の建物の適用条件

相続前の建物の適用条件として、以下の3つの条件が挙げられます。

・相続開始直前まで被相続人が居住していた家屋である
・相続開始直前まで被相続人以外が居住していない家屋である
・昭和56年5月31日以前に建築された家屋である

相続開始直前に老人ホームといった家屋とは異なる場所に居住していても、一定の要件を満たした場合は被相続人が居住していた家屋として見なされる可能性があります。

しかし、老人ホームといった施設に入所している間に、被相続人以外に賃貸していた場合は空き家売却の3,000万円控除を利用できないので注意が必要です。

空き家売却の3,000万円控除は、適切な管理が行われていないことで劣化が進行している空き家の売却を推進するもので、建築年の要件があるという点にも注意しましょう。

相続前の土地の適用条件

相続前の土地の適用要件として、以下の1つの条件が挙げられます。

・相続開始直前まで被相続人居住用家屋の敷地のように供されていた土地である

相続前の建物の適用要件と同様、相続開始直前に老人ホームといった家屋と異なる場所に居住していても、被相続人が居住していた家屋として見なされる可能性があります。

しかし、老人ホームといった施設に入所している間に被相続人以外に賃貸していた場合は、空き家売却の3,000万円控除を利用できないので注意しましょう。

相続後の建物の適用条件

相続後の建物の要件として、以下の1つの条件が挙げられます。

・相続から売却まで事業用・貸付用・居住用に供されていない家屋や土地である

相続してから売却するまでに事業用・貸付用・居住用として使用した場合は、空き家売却の3,000万円控除を利用できません。

また、相続後に建物を壊して更地として売却する場合、相続から建物を壊すまでに事業用・貸付用・居住用として使用していない、更地になってからも事業用・貸付用・居住用として使用していないという条件の両方を満たす必要があるので注意しましょう。

売却する際の適用条件

売却する際の適用条件として、以下の4つの条件が挙げられます。

・相続日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する
・平成28年4月1日から令和5年12月31日までに売却する
・売却価格が1億円以下である
・売却時の耐震基準に適合した家屋である

空き家売却の3,000万円控除は相続から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、令和5年12月31日までと利用できる期間が決まっています。

また、売却価格に上限が設けられているので注意が必要です。さらに、家屋を残したままで売却する場合は、売却時の耐震基準を満たしていなければならないため、耐震リフォームを行ってからでないと売却できない点にも注意しましょう。

空き家のまま放置するのはデメリットが多い

相続した不動産を空き家のまま放置していても問題ないと考えている人もいると思います。しかし、空き家対策推進法という法律で、空き家のまま放置することに対するペナルティが強化されているので注意が必要です。

空き家対策推進法とは、空き家の適正な管理が行われるように推進する法律です。空き家を保有している人は、空き家の適正な管理を行っておらず、防災面・衛生面・景観面に問題を抱えているケースが多いと言えます。

周辺住民の生活環境に悪影響を及ぼす可能性が高いため、以下の4つの条件に該当すると空き家の管理に対して助言や指導、従わないと勧告に至るので注意が必要です。

・著しく保安上危険な状態
・著しく衛生上有害な状態
・著しく景観を損なっている状態
・放置が不適切な状態

勧告に至った場合は、固定資産税等の住宅用地の特例と呼ばれる軽減措置の適用対象から除外されるため、税負担が重くなります。

そのまま放置を続けていても無駄な支出が増えるだけで何のメリットもないため、空き家売却の3,000万円控除を適用できるうちに、早めに売却した方が良いと言えるでしょう。

確定申告が必要なので専門家に相談しよう

適用条件を満たした状態で不動産を売却すれば、自動的に空き家売却の3,000万円控除が適用されるわけではありません。空き家売却の3,000万円控除を利用するには、確定申告が必須であるという点に注意が必要です。

確定申告と言っても、何をどうすればいいのか分からない人も多いと思います。確定申告の手続きに不備があった場合にはやり直しが必要になる、スムーズに行うことができないと空き家売却の3,000万円控除が適用されません。

そのため、空き家売却の3,000万円控除や確定申告の方法が分からない場合、不動産会社や税理士などの専門家に相談することをおすすめします。専門家に相談すれば、空き家売却の3,000万円控除の適用をスムーズに受けられるでしょう。

まとめ

自身の居住する不動産を売却する場合はマイホーム売却の3,000万円控除を利用できます。そのため、売却によって売却益が生じた場合でも、所得税を大幅に抑えることが可能です。

相続で空き家になった不動産を取得して売却した場合には、マイホーム売却の3,000万円控除を利用できないものの、空き家売却の3,000万円控除は利用できます。しかし、控除の適用条件が限られているため、事前に適用条件を理解しておくことが重要です。

この記事には、空き家売却の3,000万円控除の特徴や適用条件などをまとめています。記事内容をよく確認してから不動産の売却に臨むことで、少しでも売却益に課される所得税を抑えられるでしょう。

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