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【不動産売却の基礎】マンション売却のタイミングを解説

公開:2020/05/19

マンションの売却を予定している人の中には、「いつ売却しても結果は変わらない」と考える人も多いのではないでしょうか?

しかし、マンションをスムーズに売却できるか、高く売却できるかは、売却のタイミングで大きく異なります。そのため、売却に適したタイミングを理解した上で売却を進めることが重要です。

この記事では、マンション売却に適したタイミングについて解説します

マンション売却を成功に導く4つのタイミング

マンションを売却する際は、不動産会社に仲介を依頼することによって、スムーズに売却が進むと考えている人が多いと思います。しかし、賃貸が得意な不動産会社もあれば、売却が得意な不動産会社もあるため、スムーズに売却を進めるためには売却実績の豊富な不動産会社に仲介を依頼することが重要です。

マンション売却を成功に導くためには、不動産会社選びだけに注力していればいいというわけではありません。マンション売却のタイミングによっては、買い手がなかなか見つからず、値下げして売却を進めることになる可能性もあります。

そのため、不動産会社選びだけでなく、売却に適したタイミングを見計らって売却を進めることも重要です。マンション売却に適したタイミングとして以下の4つが挙げられます。

マンション売却に適したタイミング
①市況が良い
②1~3月を狙う
③大規模修繕直後を狙う
④築15年を迎えるまでに売る

それぞれの売却のタイミングについて詳しく見ていきましょう。

マンション売却のタイミング①:市況が良い

マンションを早く・高く売却するには、不動産市況が良いタイミングで売却することが重要です。

例えば、2008年アメリカの投資銀行のリーマン・ブラザーズの経営破綻によって生じたリーマン・ショックでは不動産市況が大幅に悪化しました。その後、アベノミクスの1つである異次元緩和と低金利政策で不動産取引が活発になって不動産市況が回復して、バブル崩壊後の最高値を更新するエリアも出てきました。

また、好調なインバウンドや再開発の影響を受けて地下が上昇するエリアも出てきており、近年は市況が良い状況が続いていると言えます。しかし、2020年は、コロナウイルスの影響を受けて実体経済に影響が出ており、しばらく不動産市況が悪化すると予想されます

マンションの売却はこのように不動産市況の影響を受けるため、市況の良いタイミングに合わせて売却を進めることが重要と言えるでしょう

マンション売却のタイミング②:1~3月を狙う

不動産市況の良いタイミングに合わせることも重要ですが、1年の中でも需要が異なるので需要の高いタイミングに合わせることもマンション売却を成功に導くポイントと言えます。

不動産の需要は1年中ありますが、就職、転勤、進学、進級といったイベントが重なる4月に向けて不動産需要が高まるのが一般的です。そのため、マンションの売却は、4月に向けて需要が高まる1~3月に行った方が良いと言えます。

需要が高い時期にマンションの売却を進めることによって、スムーズに買い手が見つかりやすい、競争率が高くなるので希望価格で売買契約が成立しやすいというメリットがあります。

好条件でマンションを売却したい場合は、市況の良いタイミングを見計らうだけでなく需要の高い1~3月を狙うことも重要と言えるでしょう

マンション売却のタイミング③:大規模修繕直後を狙う

戸建は建物の劣化状況を見ながら修繕のタイミングを自分で決めることができます。マンションは建物の規模が大きく、劣化の影響を受けやすいため、計画的に修繕を行うのが一般的です。

マンションの修繕は、設備の耐用年数が重なる12~15年に1回の頻度で行われます。大規模修繕が近づくと修繕積立金の値上げが生じる、修繕の実施中は足場が設置されて見た目が悪くなるというデメリットがあります。

そのため、大規模修繕実施が近づいてから大規模修繕が終わるまでは、マンションの需要が高くはありません

一方、マンションの大規模修繕が終わってからは、一時的に引き上げられていた修繕積立金が元の水準に戻されるケースも多く、マンション全体がきれいになっているので需要が高くなります。

マンションの売却を検討している場合は、大規模修繕直後の需要が高いタイミングを狙って売却を進めるのも1つの選択肢です

マンション売却のタイミング④:築15年を迎えるまでに売る

マンションの大規模修繕は12~15年に1回の頻度で行われますが、修繕回数の増加とともに修繕にかかる費用が大きくなります。

不足する修繕費を補うために修繕積立金の設定が年々引き上げられるマンションが多く、築年数の経過とともにランニングコストが高くなるという理由で需要が低くなりがちです。

また、築年数の浅い物件でも1回目の大規模修繕が近づくと修繕積立金が引き上げられるケースが多く、買い手の印象があまり良くありません。そのため、マンションの売却を検討している場合は、大規模修繕の影響を受けにくい築15年を迎えるまでに売却した方が良いと言えます。

しかし、築15年までであればいつ売却しても良いわけではありません。大規模修繕が近づくほど、需要に与える影響が大きくなるため、なるべく早く売却した方が良いと言えます。

マンションを売却する際は、戸建にはない大規模修繕とうまく向き合いながら売却を進めることが重要と言えるでしょう

マンション売却はマンション専門の不動産会社に依頼

マンション売却を成功へと導くには、売却のタイミングを見計らうだけでなく、不動産会社選びも重要です。

不動産会社を選ぶ際は、売却を得意とする不動産会社に仲介を依頼します。しかし、売却が得意な不動産会社と言っても数が多いため、マンション売却が得意な不動産会社に絞って依頼することが重要です。

マンションを成功へと導くには「どの不動産会社に依頼しても同じ」と考えるのではなく、不動産会社選びに注力しましょう

マンション売却がうまく行かない場合は買取を依頼

タイミングを見計らいながらマンションの売却を進めていてもうまく行かない場合、不動産会社に買取を依頼するという方法もあります

買取とは、不動産会社が直接買い手になってくれる売却方法です。売り手は不動産会社が直接買い取ってくれるのでスムーズにマンションを売却できる仲介手数料がかからないので無駄な支出を抑えられるといったメリットが挙げられます。

一方、不動産会社は買い取ったマンションをリフォームして転売することで差益を得られるため、双方にとってメリットがあります。

売却期限が決まっていてそれまでに売却しなければならない場合には買取が適していますが、買取価格は相場よりも2~3割低くなるという点に注意しましょう

マンション売却前に残債を確認しておく

マンションを購入する際は自己資金だけでは資金が足りません。そのため、住宅ローンを契約して購入するのが一般的です。

住宅ローンの残債がある状況でマンションの売却を進める際には、マンションの売却価格が残債を上回っているかを確認する必要があります。その理由は、売却価格が残債を下回っている場合は、抵当権を抹消できないためです。

抵当権とは、住宅ローンの契約者の返済が滞った場合、抵当権を設定している不動産を金融機関が自由に売却できる権利です。この権利が残ったままでは、買い手が見つかりにくいため、抵当権を抹消しなければなりません。

残債がある状況でどうすればいいか分からない場合は、まず金融機関に相談しましょう

まとめ

マンションの売却を成功に導くためには、不動産会社選びだけでなく、適したタイミングで売却を行うことが重要です。

この記事には、マンション売却に適したタイミングをまとめています。記事内容をしっかりと確認してから売却を進めれば、より好条件でのマンション売却が期待できるでしょう

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